A ameaça de uma onda iminente de empréstimos imobiliários comerciais vencidos foi bem telegrafada aos investidores, mas é possível que as métricas que utilizam para se protegerem do risco sejam falhas. Muitos investidores têm evitado ações de bancos com altas concentrações de exposição a imóveis comerciais (CRE). No entanto, essa métrica pode não incluir bancos que tenham empréstimos mais arriscados nas suas contas, apesar de terem concentrações mais baixas de imóveis comerciais. Por esse motivo, os investidores podem querer analisar mais detalhadamente os tipos de empréstimos que um banco possui. Ao fazê-lo, poderão descobrir que alguns bancos maiores estão num terreno mais instável do que a sua concentração de imobiliário imobiliário sugere. Muro de vencimento Cerca de 30% da dívida pendente do CRE deverá vencer entre 2024 e 2026, de acordo com o provedor de dados Trepp. Quando esta dívida vencer e os proprietários procurarem refinanciar, os mutuários enfrentarão pagamentos de dívida muito mais elevados devido ao aumento das taxas de juro, e a economia poderá tornar-se insustentável, especialmente tendo em conta que o valor de muitas propriedades de escritórios diminuiu. Os proprietários podem decidir que é mais fácil simplesmente devolver as chaves e ir embora. A preocupação acrescida com o risco de incumprimento está claramente a pesar sobre as ações dos bancos, que já lutam contra os ventos contrários das taxas de juro mais elevadas. Na verdade, a diferença entre o KBW Bank Index (aumento de cerca de 4% no acumulado do ano) e o ETF SPDR S&P Regional Banking (KRE) (queda de 12% no acumulado do ano) versus o Índice S&P 500 (aumento de quase 14 %) é ainda maior agora do que era durante a crise bancária regional na primavera de 2023, escreveu a analista do UBS, Erika Najarian, numa nota de investigação na quinta-feira. Por enquanto, os empréstimos problemáticos estão contidos. De acordo com a CoStar, cerca de 1,23% de todos os empréstimos imobiliários pendentes são considerados em risco, mas a tendência pode estar a caminhar na direção errada. No final do primeiro trimestre, a Federal Deposit Insurance Corp. disse que o valor dos empréstimos imobiliários vencidos ou em situação de inadimplência era de US$ 35 bilhões, um aumento de 9% em relação ao quarto trimestre de 2023 e 59% superior ao mesmo período do ano. atrás, marcando o nível mais alto em 11 anos. Os investidores têm punido as acções dos bancos regionais, especialmente quando a exposição imobiliária comercial do banco ultrapassa os 300% do seu capital total. Essa é uma referência que o Federal Reserve considerou excessiva. O analista da Stephens, Matt Breese, disse que muitos dos bancos do Nordeste e Centro-Atlântico que ele cobre e que têm concentrações de CRE acima de 300% estão negociando abaixo do valor contábil total. Mas as concentrações de imóveis comerciais não devem ser a única consideração para os investidores. Empréstimos vencidos Os analistas da Stephens observaram que os perfis bancários do primeiro trimestre do FDIC revelaram que os bancos com mais de 250 mil milhões de dólares em activos são os que registam uma aceleração dos empréstimos vencidos, apesar de terem algumas das mais baixas concentrações de CRE. A taxa de crédito problemático deste grupo foi de 4,48% no primeiro trimestre. Os analistas disseram que esse valor estava muito acima da taxa de 1,47% dos bancos regionais e de 0,69% dos bancos comunitários. A tendência reflecte provavelmente que alguns dos maiores bancos têm exposição a grandes edifícios de escritórios de alto perfil nas principais áreas metropolitanas. Estas propriedades foram particularmente atingidas pelas áreas centrais que foram atingidas pela pandemia e pelas empresas que procuram reduzir as suas necessidades imobiliárias numa era de trabalho híbrido. O Fed de Kansas City também destacou isso em um relatório, dizendo que o risco de inadimplência das propriedades de escritórios aumentava com o tamanho da propriedade. Ele estimou que se uma propriedade tivesse mais de 500.000 pés quadrados, teria um risco de inadimplência de 22%, enquanto um edifício menor que 150.000 pés quadrados poderia ter um risco de inadimplência inferior a 5%. Por outras palavras, os bancos comunitários podem ser menos arriscados do que o número de exposição ao imobiliário poderia sugerir. De acordo com Breese, não existe uma única métrica que possa ser facilmente isolada, mas os investidores podem considerar o tamanho médio do empréstimo num banco, bem como as classes de activos que estão expostas às taxas de juro e algumas das outras forças negativas em jogo. “Acho que você começa a isolar um pedaço muito menor desse bolo”, disse ele, em entrevista. Dentro da área de cobertura de Breese, suas principais opções de ações são NBT Bancorp., Webster Financial e Valley National Bancorp. Embora os dois últimos tenham alguma exposição ao setor imobiliário de Nova Iorque, ambos os bancos beneficiam de equipas de gestão fortes, disse ele. (Os mercados imobiliários de Nova Iorque estão a navegar tanto pela queda dos valores dos escritórios como pela dinâmica das propriedades multifamiliares regulamentadas em termos de rendas.) Ainda assim, mesmo estas acções deverão enfrentar dificuldades enquanto as taxas de juro se mantiverem elevadas e os receios sobre o imobiliário comercial persistirem. O Webster, com sede em Connecticut, caiu mais de 22% no acumulado do ano, enquanto o Valley National, em Nova Jersey, caiu 40%. O NBT, que caiu cerca de 16% no acumulado do ano, teve um desempenho um pouco melhor. NBTB YTD mountain NBT Bancorp compartilha no acumulado do ano. Breese vê o NBT como um jogo defensivo e ofensivo, pois tem forte financiamento e uma baixa concentração de CRE de 203%. Ele também tem uma oportunidade atraente pela frente como banco no norte do estado de Nova York, localizado em uma área que está vendo muitos investimentos na fabricação de semicondutores de empresas como a Micron Technology. Najarian, do UBS, disse que o banco examinou ações que eram sensíveis às taxas de juros e tinham a maior exposição ao CRE, e o Citizens Financial Group, com sede em Providence, RI, tinha a “história autônoma mais convincente”. tração e um arrasto reduzido das trocas como dois catalisadores. Para os bancos maiores, o sentimento pode estar melhorando, de acordo com R. Scott Siefers, analista da Piper Sandler. No início de Junho, explicou que os bancos maiores têm menos “curingas” pendentes e melhoram os fundamentos, tais como a possibilidade de uma reviravolta no rendimento líquido de juros e uma recuperação no negócio da banca de investimento, mesmo com taxas de juro mais elevadas. Siefers também gosta da Citizens Financial e também da KeyCorp de Cleveland. Ele tem uma classificação de sobreponderação em ambas as ações. Citizens subiu menos de 3% no acumulado do ano, enquanto KeyCorp. as ações caíram quase 7% no mesmo período. “O interesse dos investidores exclusivamente financeiros aumentou, embora os generalistas ainda pareçam em grande parte desinteressados”, escreveu Siefers.
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