Por que as altas taxas de juros tornam difícil obter o valor da casa própria

O valor da casa está perto dos máximos históricos. Mas aproveitá-lo pode ser difícil devido às altas taxas de juros, segundo consultores financeiros.

Valor total da casa para detentores de hipotecas nos EUA ascendeu a mais de US$ 17 trilhões no primeiro trimestre de 2024, pouco menos do recorde estabelecido no terceiro trimestre de 2023, de acordo com novos dados da CoreLogic.

O patrimônio líquido médio por mutuário aumentou US$ 28.000 – para cerca de US$ 305.000 no total – em relação ao ano anterior, de acordo com a CoreLogic. Isso representa um aumento de quase 70% em relação aos US$ 182 mil antes da pandemia de Covid-19, disse a economista-chefe Selma Hepp.

Cerca de 60% dos proprietários ter uma hipoteca. Seu patrimônio é igual ao valor da casa menos a dívida pendente. Valor total da casa para proprietários de imóveis nos EUA com e sem hipoteca totaliza US$ 34 trilhões.

O salto no valor das casas se deve em grande parte ao aumento dos preços das casas, disse Hepp.

Muitas pessoas também refinanciaram as suas hipotecas no início da pandemia, quando as taxas de juro eram “muito, muito baixas”, talvez permitindo-lhes pagar as suas dívidas mais rapidamente, disse ela.

“Para as pessoas que possuíam suas casas há pelo menos quatro ou cinco anos, no papel elas se sentem gordas e felizes”, disse Lee Baker, fundador, proprietário e presidente da Apex Financial Services em Atlanta.

Baker, um planejador financeiro certificado e membro do Conselho Consultivo da CNBC, e outros consultores financeiros disseram, no entanto, que o acesso a essa riqueza é complicado pelos altos custos dos empréstimos.

“Algumas opções que poderiam ter sido atraentes há dois anos não são atraentes agora porque as taxas de juros aumentaram muito”, disse CFP Kamila Elliott, cofundadora da Collective Wealth Partners e também membro do Conselho Consultivo da CNBC.

Dito isto, pode haver alguns casos em que isso faça sentido, disseram os consultores. Aqui estão algumas opções.

O HELOC médio tem uma taxa de juros de 9,2%, de acordo com dados do Bankrate de 6 de junho. As taxas são variáveis, o que significa que podem mudar, ao contrário da dívida com taxa fixa. (Os proprietários também podem considerar um empréstimo para aquisição de casa própriaque geralmente têm taxas fixas.)

Para efeito de comparação, as taxas de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos estão em torno de 7%de acordo com Freddie Mac.

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Embora as taxas HELOC sejam altas em comparação com uma hipoteca típica, elas são muito mais baixas do que as taxas de cartão de crédito, disse Elliott. Os titulares de cartão de crédito com saldo em conta têm taxa de juros média de cerca de 23%, segundo dados da Reserva Federal.

Os mutuários geralmente podem toque até 85% do valor de sua casa (menos a dívida pendente), de acordo com o Bank of America.

Os proprietários podem aproveitar um HELOC para saldar suas dívidas pendentes de cartão de crédito com juros altos, disse Elliott. No entanto, devem ter um “plano muito direccionado” para pagar o HELOC o mais rapidamente possível, de preferência dentro de um ou dois anos, acrescentou ela.

Em outras palavras, não faça apenas o pagamento mínimo mensal da dívida – o que pode ser tentador porque esses pagamentos mínimos provavelmente seriam inferiores aos de um cartão de crédito, disse ela.

Da mesma forma, os proprietários que precisam fazer reparos (ou melhorias) na casa podem usar um HELOC em vez de usar um cartão de crédito, explicou Elliott. Pode haver um benefício adicional em fazer isso: aqueles que discriminam seus impostos poderão deduzir os juros do empréstimo em suas declarações fiscais, acrescentou ela.

A hipoteca reversa é uma forma de os americanos mais velhos aproveitarem o valor da sua casa.

Como um HELOC, uma hipoteca reversa é um empréstimo contra o valor da sua casa. No entanto, os mutuários não pagam o empréstimo todos os meses: o saldo cresce com o tempo, com juros e taxas acumulados.

Uma hipoteca reversa é provavelmente melhor para pessoas que têm grande parte de sua riqueza vinculada à casa, disseram os consultores.

“Se você se atrasasse para dar o pontapé inicial na aposentadoria [savings]é outra fonte potencial de renda de aposentadoria”, disse Baker.

Uma hipoteca de conversão de home equity (HECM) é o tipo mais comum de hipoteca reversa, de acordo com o Consumer Financial Protection Bureau. Está disponível para proprietários com 62 anos ou mais.

Uma hipoteca reversa está disponível como parcela única, linha de crédito ou parcela mensal. É um empréstimo sem recurso: se você tomar medidas como pagar impostos sobre a propriedade e despesas de manutenção e usar a casa como residência principal, poderá permanecer nela o tempo que quiser.

Os mutuários geralmente podem aproveitar até 60% do valor de sua casa.

Os proprietários ou seus herdeiros acabarão por ter de pagar o empréstimo, geralmente através da venda da casa, de acordo com o CFPB.

Embora as hipotecas reversas geralmente deixem menos herança para os herdeiros, isso não deve necessariamente ser considerado uma perda financeira para eles: na ausência de uma hipoteca reversa, esses herdeiros podem estar pagando do próprio bolso para ajudar a subsidiar a renda de aposentadoria do mutuário de qualquer maneira, disse Elliott. .

Historicamente, a maior vantagem de ter uma casa própria era acumular mais dinheiro para investir em uma futura casa, disse Hepp.

“Historicamente, é assim que as pessoas conseguem subir na escala habitacional”, disse ela.

Mas os proprietários com hipotecas de taxa fixa baixa podem sentir-se presos à sua casa atual devido às taxas relativamente altas que acompanhariam um novo empréstimo para uma nova casa.

Um refi de saque substitui sua hipoteca existente por uma nova e maior. O mutuário embolsaria a diferença como um montante fixo.

Para dar um exemplo simples: digamos que um mutuário tenha uma casa no valor de US$ 500.000 e uma hipoteca pendente de US$ 300.000. Eles podem refinanciar uma hipoteca de US$ 400.000 e receber a diferença de US$ 100.000 em dinheiro.

É claro que eles provavelmente refinanciariam a uma taxa de juros mais alta, o que significa que seus pagamentos mensais provavelmente seriam muito mais altos do que a hipoteca existente, disse Elliott.

“Realmente analise os números”, disse Baker sobre as opções dos proprietários. “Porque você está sobrecarregando o teto sobre sua cabeça. E isso pode ser uma situação precária.”